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能屈能伸大丈夫 您好；

針對問題，提供個人銀行房屋貸款業務經驗回覆如下

1.房屋貸款已經繳款八年、但仍剩下近300萬的房屋貸款，個人認為：

八年前銀行房屋貸款市場多半對房地產市況充滿樂觀氛圍，包括對房屋的鑑價數據與高貸款成數，讓許多中南部的房屋貸款金額居高不下，北部甚至於滿貸超貸的個案~都不算稀奇。我的意思是：

*房貸雖繳款八年，但非常有可能只是『將當初高貸的成數』繳回去

*八年後的今天央行開始管控房市，加上銀行對於人為的房產炒作紛紛修正鑑價金額與貸款成數

所以版主會面臨到：至今300萬的房貸可能沒有多少增貸空間、甚至於無增貸機會，都是有可能發生的情況~


2.雖說版主的房屋位於高雄捷運橘線的尾站，但銀行目前對於縣市合併之後、距離高雄市區較為邊陲的地區仍沒有提高過多的貸款成數，故建議版主須僅保守面對為荷。

3.最後、銀行不以買賣成交價格做為鑑價的依據。原因在於：買賣價格通常都是人為因素架高的結果，試想：今天我要賣一棟房屋、總不能賠本賣？當然要有些微的獲利(看地區、若北部的賣方胃口非常大，看到的就不是微薄的獲利...)，這些利潤都一定是包含在售價金額中。所以、銀行的鑑價通常不如買賣市價為高，是很普遍的情形......


總結：義務評估當然沒問題，只不過我還是要回歸上述的舊調：請版主需要有『鑑價數據與可貸金額可能不理想』的心理準備。



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曾任美商銀行房貸管控、信貸與信用卡徵授信的Jerry

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